Zinshaus
Immobilien im Allgemeinen und Wiener Zinshäuser im Speziellen, sind so vielfältig wie das Leben an sich.
Klassische Wiener Zinshäuser sind die Perlen des Stadtbildes der Bundeshauptstadt und verleihen Wien Charme und Charakter. Die Gründerzeit-Häuser sind seit Jahrzehnten ein Kulturgut der Hauptstadt.
Wir befinden uns am Zinshaussektor in einem Verkäufermarkt – es ist ein großer Nachfrageüberhang gegeben. Somit glaubt man, es ist ganz einfach, ein Zinshaus zu vermarkten und einen überdurchschnittlichen Preis oder sogar einen Erlös über dem aktuellen Marktwert zu erzielen. Institutionelle Anleger, vermögende Privatpersonen und große Projektentwickler gibt es zu Genüge, die nur darauf warten, ein weiteres Haus ihr Eigen nennen zu können. Doch professionelle Marktteilnehmer kaufen ein Zinshaus nicht aus reiner Nächstenliebe. Darum kann es nicht schaden, als Zinshausverkäufer einen Profi an der Hand zu haben, der das Haus auf ihr Potenzial analysiert und sich mit allen verfügbaren Unterlagen auseinandersetzt.
Als professionelle Investmentmaklerin beginnt die Arbeit bereits bevor das Haus auf dem Markt bekannt gemacht wird. Anhand einer Potenzialanalyse schaue ich mir das Haus im Detail an, die Zinsliste, die jährliche Nettomiete, wie viele Wohneinheiten das Objekt hat, wie die Unterkellerung aussieht wenn ein Keller vorhanden ist, wann das Haus erbaut wurde und vieles mehr.
Als Investmentmaklerin setze ich mich mit dem Flächenwidmungsplan, den Bebauungsplan und den speziellen Bebauungsbestimmungen auseinander. Auf der Plankammer, auch Baupolizei genannt, die in Wien in drei Gebietsgruppen für die jeweiligen Bezirke unterteilt ist, bekommt man weiterführende Informationen.
Dies alles nehme ich Ihnen als professionelle Zinshausmaklerin bei der Full-Service-Betreuung ab.
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Wissenswertes über das Zinshaus
Begriffsdefinition Zinshaus
Das Zinshaus ist im deutschsprachigen Raum besser bekannt als „Mietshaus“. Mietshäuser sind Gebäude, die in Form von Mietverhältnissen zu Wohnzwecken genutzt werden. Ein Zinshaus besteht immer aus mehreren Wohneinheiten. In Österreich, speziell in Wien beschränkt sich der Begriff Zinshaus, auf Gebäude die vor 1945 (Gründerzeithäuser) erbaut wurden, deren Ziel es ist, durch Mieteinnahmen Erträge zu erwirtschaften.
Die Häuser unterliegen jedoch Preis- und Kündigungsschutzbestimmungen des Mietrechts und können auch unter Denkmalschutz stehen. Oft handelt es sich um unbefristete Mietverträge sowie bis 1994 (Reform des Mietrechtsgesetzes) um strikte Zinsregelungen durch das Richtwertgesetz, auch bekannt unter Friedenszins.
Zinshäuser wurden damals von großbürgerlichen und wohlhabenden Privatinvestoren errichtet und dienten früher bereits als Kapitalanlage. Die meisten Mietshäuser findet man in Wien, auch in Graz, Linz und Salzburg gibt es zahlreiche Objekte dieser Art.
Wichtig zu wissen, ist auch, dass nicht nur Gebäude um 1900 als Zinshaus bezeichnet werden, sondern auch alle anderen Häuser, in welchen mehrere Wohnungen vermietet werden. Geförderte Wohnungen und Genossenschaftswohnungen zählen allerdings nicht dazu.
Heutzutage erwerben sehr gerne Investoren solche Häuser, um diese dann gewinnbringend zu vermieten. Allerdings sind die Renditen, die in den meisten Bezirken erzielt werden können, nicht mehr das, was sie früher einmal waren.
Geschichte der Wiener Gründerzeit-Zinshäuser
Die Wiener Gründerzeit-Zinshäuser werden oft auch als Altbau bezeichnet. Sie befanden sich nahezu ausnahmslos in Privatbesitz – Großbürger, wohlhabende Witwen, Bankiers und Spekulanten zogen ab 1840 ganze Viertel quer über die Stadt hoch.
Die Gründerzeit war die Epoche der Entwicklung Wiens zur internationalen Metropole und wird von der Zeit von 1840 bis zum Ersten Weltkrieg 1914 als Gründerzeit bezeichnet.
Heute leben noch 713.000 Menschen = 38 % der Wiener Bevölkerung in gründerzeitlichen Gebäuden (Stand 1. Jänner 2017)
Epochen: Frühgründerzeit, Hochgründerzeit, Spätgründerzeit
Die wichtigste Bauperiode für Zinshäuser fand zwischen 1948 und 1919 statt. Die prägende Entwicklung wird dabei in 3 Epochen unterteilt:
- Frühgründerzeit (ca. 1840-1870)
- Hochgründerzeit (ca. 1870-1890)
- Spätgründerzeit (ca. 1890-1918)
Technische Beurteilung eines Zinshauses (und Grundriss)
Die Schwerpunkte einer technischen Beurteilung werden bestimmt durch die Art der Gebäude. Typische Wiener Zinshäuser verursachen dabei die umfangreichste Prüfung. Dabei stehen bei der technischen Konstruktion zweckorientierte Kriterien im Vordergrund. Zusätzlich sollte die Stabilität der Bausubstanz Schutz und Sicherheit bieten.
Zur Bewertung des Zinshauses dienen allen voran so genannte Bestandspläne, die auf der Plankammer am Magistrat der Stadt Wien zur Einsicht aufliegen. Des Öfteren kommt es vor, dass manche Pläne aus der Gründerzeit nicht mehr aktuell sind, da es später zu Um- oder Zubauten oder Adaptierungen kam, die nicht neu dokumentiert wurden.
Aus diesem Grund ist es wichtig, sich vor Ort das Haus innen vom Keller bis zum Dach genau anzusehen sowie auch den Gesamtzustand des Hauses von außen inklusive der Fassade genau zu überprüfen.
Eine weitere wichtige Grundlage um die technische Beurteilung des Hauses feststellen zu können, ist der Ingenieurbefund. Der Ingenieurbefund ist eine zusammenfassende gutachterliche Feststellung, eine so genannte Gesundenuntersuchung für ein Gebäude. Er bietet eine statisch-konstruktive Begutachtung und überprüft die Tragsicherheit von Bauteilen.